Come affittare casa a medio termine: la guida passo passo per iniziare
Hai una casa arredata e ti chiedi se l'affitto a medio termine fa per te? Ecco l'essenziale senza tecnicismi: cos'è, cosa ti serve e come iniziare a ricevere prenotazioni in pochi minuti.
Cos'è l'affitto a medio termine e perché iniziare?
L'affitto a medio termine consiste nel locare la tua casa a carattere stagionale, da 11 notti a 9 mesi, ai sensi dell'articolo 3.2 della legge spagnola sulle locazioni (LAU), che disciplina la locazione stagionale. Non è un affitto turistico né di lunga durata: è il punto di equilibrio tra i due. I tuoi ospiti sono di solito snowbird che passano l'inverno sulla costa, nomadi digitali, personale sanitario in trasferta o studenti Erasmus. Persone responsabili che cercano una casa temporanea, non una festa del fine settimana. Per te significa meno turnover dell'affitto turistico, ricavi superiori alla lunga durata e molta meno burocrazia. Iniziare è semplice e il rischio minimo.
Cosa ti serve per pubblicare (e cosa NO)
Ti serve poco: una casa arredata e abitabile, qualche bella foto con luce naturale e i dati essenziali dell'immobile (superficie, locali, dotazioni). Con questo puoi già partire. E ora la parte importante: cosa NON ti serve. Trattandosi di una locazione stagionale ai sensi della LAU 3.2, e non di un affitto turistico, non ti serve la licenza turistica (VUT) né registrarti come attività turistica. Non ti serve nemmeno un commercialista o un'agenzia per iniziare. Della parte legale e amministrativa ci occupiamo noi, così tu devi solo pensare ad avere la casa pronta.
Pubblica la tua casa su Elvestay passo passo
Pubblicare è un processo guidato che completi in pochi minuti. Ti accompagniamo in ogni passaggio. Prima i dati dell'immobile: posizione, dimensioni e caratteristiche. Poi carichi le foto e spunti le dotazioni (wifi, lavatrice, parcheggio, ciò che offri). Quindi imposti prezzo e disponibilità. Infine controlli tutto e pubblichi. Non ci sono costi di attivazione né canoni mensili: applichiamo solo una commissione del 14% quando una prenotazione viene confermata. Se non affitti, non paghi nulla. Semplice così.
Imposta prezzo e disponibilità senza complicazioni
Decidi tu come fissare il prezzo. Puoi farlo manualmente, a importo mensile (per esempio 1.200 €/mese), in modalità mista, oppure lasciare lavorare per te il nostro motore di prezzi dinamici. Quel motore analizza 7 segnali di mercato (occupazione, concorrenza, eventi, giorno della settimana, anticipo e altro), ricalcola ogni 6 ore e rispetta il minimo e il massimo che imposti, così non affitti mai al di sotto di quanto desideri. Gestisci il calendario dal pannello e sincronizzi la disponibilità via iCal bidirezionale con Airbnb, Booking e Vrbo, senza rischio di overbooking.
Cosa succede dopo la tua prima prenotazione
Quando arriva la prima prenotazione, è tutto risolto. Generiamo automaticamente il contratto di locazione stagionale (LAU 3.2) nella lingua dell'ospite, con firma elettronica eIDAS e un sigillo di integrità tramite hash SHA-256. Per l'incasso scegli tra due modelli: con il Modello A incassiamo dall'ospite e ti liquidiamo con bonifico SEPA il giorno 10 del mese successivo al check-in; con il Modello B incassi direttamente e ti fatturiamo la commissione a mese scaduto. La cauzione la gestisci come preferisci: direttamente con bonifico o in contanti, oppure tramite Swikly con una preautorizzazione sulla carta senza addebito reale. E hai sempre il nostro supporto al tuo fianco.
Tutto ciò che offre Elvestay
Oltre 40 differenziali reali che separano Elvestay da Airbnb, Booking o affitti tradizionali. Senza promesse vuote — tutto è implementato.
LAU art. 3.2 senza licenza VUT
11 notti a 9 mesi sotto framework legale di affitto temporaneo. Senza licenza turistica, senza rischio Generalitat.
Commissione trasparente
Riscossiamo solo quando c'è prenotazione confermata. Senza quota alta, senza canone, senza carta per accedere.
Calcolatore di redditività pubblica
Stima la tua redditività netta LAU vs VUT in secondi, con URL condivisibile. Senza registrazione.
Prezzi e redditività(8)▼
Multi-strategia di pricing
4 modalità in un click: manuale, mensile fisso, misto giorno+mese o motor automatico. Senza perdere il calendario al cambio.
Motor di prezzi dinamici
7 segnali (stagione, occupazione tua e competitor, eventi, giorno settimana, preavviso, mercato, aggiustamento manuale) ricalcolano prezzi ogni 6 ore.
Giornaliero + mensile simultaneo
Prezzo base mensile per snowbirds e nomadi + override per notte in alta stagione. Senza toccare nulla.
Aggiustamento manuale ±50%
Alza o abbassa il prezzo finale di una percentuale fissa sul calcolo automatico. Utile se il motor è troppo basso o alto nella tua zona.
Floor e ceiling per listing
Il motor non scende mai sotto il minimo né sale sopra il massimo che scegli tu. Controllo assoluto sui limiti.
Breakdown trasparente per giorno
365 suggerimenti con chips per segnale: vedi esattamente perché cambia il prezzo ogni giorno.
Calcolatore di redditività pubblica
Stima la tua redditività netta LAU vs VUT in secondi, con URL condivisibile. Senza registrazione.
Lettore di tariffe con IA
Carica Excel, PDF o foto di prezzi e l'IA importa il calendario in secondi. Rivedi e applica.
Sicurezza legale(7)▼
LAU art. 3.2 senza licenza VUT
11 notti a 9 mesi sotto framework legale di affitto temporaneo. Senza licenza turistica, senza rischio Generalitat.
Contratto LAU automatico per prenotazione
Generazione istantanea nella lingua dell'ospite con clausole non modificabili conformi a LAU.
Firma elettronica eIDAS art. 25.1
Valore legale pieno con hash SHA-256 del PDF firmato, IP, timestamp e geo del firmatario.
Conforme alla Legge 9/2024 CV
Framework legale vigente in Comunitat Valenciana. Conformità gestita dalla piattaforma.
DPA RGPD art. 28 all'alta
Accordo di trattamento dati firmato per proprietari. Senza sorprese in audit.
Anti-falsa-temporalità automatico
Rilevamento di pattern (stesso guest > 270n/anno stesso listing) blocca prenotazioni che sembrino affitto di abitazione principale.
Clausole legali blindate
Clausole LAU+RGPD+eIDAS+DAC7 non sono modificabili. Validatore anti-clausole-abusive nelle tue norme casa.
Sicurezza finanziaria(7)▼
Commissione trasparente
Riscossiamo solo quando c'è prenotazione confermata. Senza quota alta, senza canone, senza carta per accedere.
Stripe Connect con 3D Secure SCA
Pagamento europeo conforme PSD2. Fondi in custodia 72h post check-in per risolvere dispute.
Modello doppio cauzione
Scegli: incassi la cauzione direttamente (Bizum/contanti) o la gestisce Elvestay via Swikly (preautorizzazione card senza addebito reale).
Due modelli di incasso
Modello A: Elvestay incassa dall'ospite e ti paga. Modello B: incassi tu direttamente e ti fatturiamo commissione a mese scaduto.
Fatture Verifactu-ready
Conforme RD 1619/2012 con numerazione correlativa atomica. Hash chain pronto per RD 1007/2023.
Fatture rettificative automatiche
Cancellazioni generano fattura rettificativa senza intervento. La tua contabilità sempre in pareggio.
Liquidazioni SEPA mensili giorno 10
Bonifico consolidato con dettaglio per prenotazione. Il tuo denaro arriva in date prevedibili.
Sicurezza operativa(6)▼
Workflow no-show con split refund
Finestra 10:00 giorno dopo + 48h dispute. Politica chiara di rimborso parziale ospite/proprietario.
Prova documentale per soggiorni ≥ 90 notti
Ospite carica documentazione che giustifica temporalità. Rafforza la tua posizione legale LAU 3.2.
Auto-cancellazione prenotazioni senza pagamento
Cron giornaliero cancella e libera date se ospite non completa pagamento in tempo. Senza bloccare il tuo calendario.
Validazione ufficiale DNI/NIE/Passaporto
Algoritmo mod-23 ufficiale client+server con età minima 18. Non entrano identità false.
RLS obbligatorio + GRANTs espliciti
Anti-IDOR a livello DB. Nessun proprietario vede o può toccare listing o prenotazioni che non sono suoi.
Sync iCal con protezione SSRF
Blocco di loopback/RFC1918/metadata IPs all'importazione URL esterne. La tua piattaforma non è attaccabile da calendario malevolo.
Multi-canale e sincronizzazione(4)▼
iCal bidirezionale Airbnb + Booking + Vrbo
Importa blocchi ed esporta il tuo calendario Elvestay. Token rotabile per listing.
Importazione Avantio PMS
Connessione diretta per agenzie che già usano Avantio. Porta proprietà, tariffe e disponibilità.
Segnale competitor del motor di prezzi
Il motor legge disponibilità pubblica iCal di competitor nella tua zona per alzare prezzi quando c'è domanda reale.
Token iCal firmato e rotabile
Ogni listing ha URL di export firmato. Lo rigener e il vecchio smette di funzionare istantaneamente.
Internazionale e supporto(4)▼
Piattaforma in 7 lingue
UI 100% tradotta: spagnolo, inglese, tedesco, olandese, francese, portoghese e italiano. Mercati emittenti coperti.
Traduzione messaggi e review con DeepL
Chat con ospite e recensioni si traducono in diretta in 30+ lingue. Servi chiunque senza barriera linguistica.
Email di Auth in 7 lingue
Signup, recovery, magic link e email change arrivano nella lingua dell'utente. Professionalità dal minuto 1.
Hreflang corretto in tutte le pagine
Google capisce quale lingua offrire a ogni mercato. Il tuo annuncio rankea localmente in 7 zone geografiche.
Onboarding(5)▼
Alta anfitrione in 10 minuti
Flusso guidato 4 step: fiscale, banca, foto, calendario. Senza documentazione, senza verifica umana intermedia.
Modello Airbnb ospite→proprietario
Qualsiasi ospite può promuoversi a proprietario senza alta nuova. Stesso email, stesso account.
Foto ottimizzate WebP/AVIF
Cloudinary serve ogni immagine nel formato ottimale per il browser. LCP < 2,5s e ranking SEO migliore.
Tour virtuale integrato 7 provider
Matterport, Luma, Polycam, Kuula, Klapty, Giraffe360 e YouTube. Incolla il link e appare embeddato.
Anti-frode proprietari
Rilevamento proprietari con > 3 listing/città/anno (rischio trasformare abitazione principale in VUT nascosto).
Strumenti e comunicazioni(4)▼
Modelli di comunicazione automatici
5 trigger: conferma, X giorni dopo, X giorni prima check-in, giorno check-in, X giorni dopo check-out. Modificabili con placeholder.
Highlights automatici in listing
"Superhost", "risposta < 1h", "vicino a POI X" si generano da soli secondo tua attività. Più conversione senza cura.
Editor contratto per listing
Clausole aggiuntive, allegato PDF, giurisdizione, norme casa, politica animali/fumo. Tutto configurabile senza perdere blindaggio legale.
Dashboard analitico completo
Viste, conversioni, payouts, commissioni, dispute, ranking foto. Decidi con dati.
Mi serve la licenza turistica per affittare a medio termine?
Quanto costa pubblicare la mia casa su Elvestay?
Quando e come vengo pagato?
Come funziona la cauzione?
Devo redigere io il contratto con l'ospite?
Inizia oggi con il tuo primo annuncio
Pubblica la tua casa gratis in pochi minuti e inizia a ricevere prenotazioni a medio termine. Senza costi di iscrizione e senza licenza turistica.
Pubblica la mia casa gratis