Tributación fiscal de alquileres LAU 3.2: IRPF, gastos deducibles y modelo 100

Q: ¿Debo pagar IRPF por cada mes de alquiler bajo LAU 3.2?

No, el IRPF se paga una sola vez al año mediante la Declaración de la Renta (modelo 100). Debes declarar la totalidad de ingresos del año anterior. Sin embargo, si tu rendimiento supera ciertos límites, Hacienda puede exigirte el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (NRA) si eres no residente. La declaración integra toda la renta del año fiscal.

Q: ¿Puedo deducir la hipoteca completa o solo los intereses?

Solo los intereses de la hipoteca son deducibles, no la amortización del capital. Esto porque los gastos deducibles son aquellos necesarios para obtener el rendimiento, y la hipoteca es un instrumento de financiación de la adquisición. Los intereses sí generan gastos directos. Distingue bien entre cuota de capital e intereses en tu liquidación hipotecaria mensual.

Q: ¿La reducción del 60% se aplica automáticamente en el modelo 100?

Sí, si cumples los requisitos (LAU 3.2, vivienda habitual inquilino, contrato válido), el modelo 100 calcula automáticamente la reducción del 60% en la base imponible. No necesitas solicitar nada especial. Eso sí, Hacienda puede pedir justificación: contrato LAU 3.2, empadronamiento inquilino o confirmación de domicilio. Guarda documentación.

Q: ¿Qué diferencia hay fiscalmente entre LAU 3.2 y una vivienda de uso turístico?

LAU 3.2 es indefinido, tributar como capital inmobiliario con reducción del 60%, sin registrarse como autónomo. VUT es temporal, tributa como actividad económica (sin reducción), requiere licencia y registro. LAU 3.2 permite menos deductions pero más simplicidad; VUT requiere contabilidad formal. Ley 9/2024 refuerza esta separación limitando densidades VUT en municipios.

Q: ¿Cómo justifico los gastos deducibles ante Hacienda?

Guarda facturas, recibos, extractos bancarios (SEPA), escrituras notariales y contratos de servicios. Para IBI, la declaración catastral; para comunidad, actas de juntas y recibos; para seguros, pólizas vigentes. Organiza por trimestre o año. En auditorías, Hacienda solicita documentación original. Algunos gastos (servicios profesionales) requieren Verifactu desde 2024 si superan umbrales. Digitaliza copias de seguridad.

Los alquileres bajo la Ley de Arrendamientos Urbanos 3.2 generan rendimientos del capital inmobiliario sujetos a IRPF. Debes conocer qué gastos deducir, cuándo aplicar la reducción del 60% y cómo declararlos en el modelo 100 para optimizar tu declaración fiscal.

IRPF rendimientos del capital inmobiliario LAU 3.2

Los ingresos por alquiler de viviendas bajo LAU 3.2 se declaran como rendimientos del capital inmobiliario en el IRPF, no como actividad económica. El gravamen es progresivo según tu tramo de renta. Debes declarar la renta total percibida anualmente menos los gastos deducibles. Estos rendimientos integran la base imponible general y tributan según la escala general del IRPD. La base imponible puede reducirse mediante gastos necesarios para obtener el rendimiento, mejorando tu posición fiscal.

Gastos deducibles en alquileres LAU 3.2

Son deducibles el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), cuotas de comunidad de propietarios, primas de seguros del inmueble, intereses de hipotecas sobre la vivienda alquilada (no la amortización del capital), gastos de reparación y conservación, administración de la vivienda, tributación sobre inmuebles y servicios. También gastos de publicidad y gestión. Conserva todas las facturas y recibos justificativos. No son deducibles gastos de adquisición o mejoras que aumenten el valor del inmueble, que generan depreciación.

Reducción del 60% si vivienda habitual del inquilino

Si la vivienda arrendada bajo LAU 3.2 constituye la vivienda habitual del inquilino durante el período de alquiler, puedes aplicar una reducción del 60% sobre los rendimientos netos del capital inmobiliario. Esto significa que solo tributarás por el 40% de la renta neta. La reducción se aplica automáticamente al calcular la base imponible. Requiere que cumplas con contrato LAU 3.2 y que el inquilino la use como residencia principal. Este beneficio no aplica a viviendas amuebladas o temporales.

Declaración modelo 100: qué casillas rellenar

En el modelo 100 (Declaración de la Renta), los rendimientos LAU 3.2 se declaran en la sección de rendimientos del capital inmobiliario. Casillas 510-519 para ingresos brutos, 520-529 para gastos deducibles, 530-539 para reducciones aplicables. La casilla 535 refleja el rendimiento neto tras deducir gastos. Si aplicas reducción del 60%, se calcula automáticamente en la base imponible general. Completa correctamente el código de bien (vivienda) y la identificación de la propiedad (referencia catastral recomendada).

Diferencias fiscales LAU 3.2 vs VUT y actividad económica

LAU 3.2 tributa como rendimiento del capital inmobiliario con reducción del 60% si es habitual inquilino. VUT (vivienda uso turístico) y actividades económicas tributan como IRPF de actividades (no reducción automática) o como Sociedad. LAU 3.2 no requiere identificación como autónomo ni cuotas de Seguridad Social. La Ley 9/2024 refuerza esta distinción. LAU 3.2 permite deducir gastos proporcionales; actividad económica requiere registro especial. Elige correctamente según duración (indefinida LAU 3.2 vs temporal VUT).

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