Fiscalité des rendements LAU 3.2 : guide complet pour propriétaires
La location média estancia via LAU 3.2 génère des rendements du capital immobilier soumis à l'IRPF. Ce guide décortique la fiscalité, les déductions applicables et la déclaration modèle 100 pour optimiser votre situation.
IRPF rendements du capital immobilier LAU 3.2
Les revenus locatifs LAU 3.2 constituent des rendements du capital immobilier, imposables en tant qu'IRPF entre 19% et 45% selon votre tranche. Contrairement à l'activité économique, le régime de capital immobilier offre simplification administrative et fiscale. Elvestay catégorise vos revenus correctement auprès de l'administration, facilitant votre déclaration. Le capital immobilier englobe loyers, dépôts caution et services annexes. Cette classification vous épargne l'inscription au registre mercantil et l'obligation de tenir une comptabilité complexe.
Gastos deducibles : IBI, comunidad, seguro, intereses hipoteca
Vous déduisez directement les charges réelles : IBI (impôt foncier), frais de communauté, assurance habitation et intérêts hypothécaires. Contrairement à la mythologie fiscale, aucune amortissement automatique n'existe en LAU 3.2. Les réparations et maintenance (peinture, électricité) se déduisent intégralement l'année d'engagement. Chez Elvestay, documentez chaque dépense via factures et justificatifs. Les frais d'agence immobilière et les honoraires de gestion se déduisent aussi. Cette deductibilité réduit significativement votre base imposable réelle.
Réduction de 60% : pourquoi elle ne s'applique généralement pas à la location saisonnière
La réduction de 60% de l'IRPF s'applique aux locations de logement — lorsque le bien constitue la résidence habituelle du locataire. La location saisonnière (LAU 3.2) est le cas inverse : l'occupant déclare expressément conserver son domicile habituel ailleurs. La réduction n'est donc généralement PAS applicable à la moyenne durée. Attention à ne pas l'appliquer par défaut : l'administration peut régulariser avec intérêts. Vérifiez toujours votre cas auprès d'un conseiller fiscal et conservez contrats et justificatifs.
Declaración modelo 100 : qué casillas
Le modèle 100 espagnol (déclaration d'impôt sur le revenu) inclut section D dédiée aux rendements du capital immobilier. Casille 020 : rendements bruts LAU 3.2 déclarés. Casilles 021-027 : déductions détaillées (IBI, communauté, intérêts, réparations). Casille 028 : rendement net avant réduction. Casille 029 : réduction de 60% — réservée à la résidence habituelle du locataire, généralement non applicable en temporada. Casille 030 : rendement net final imposable. Elvestay fournit justificatifs détaillés par locataire et période. Consultez un fiscal ou utilisez des solutions eIDAS-compliant pour signer votre déclaration. Le délai annuel clôture généralement le 30 juin.
Différences fiscales LAU 3.2 vs VUT/activité économica
LAU 3.2 (capital immobilier) : IRPF simple, déductions réelles, pas d'inscription au registre du commerce (réduction de 60% réservée à la résidence habituelle du locataire, généralement non applicable en saisonnier). VUT (vivienda turistica) : classification VAT/IVA complexe, amortissement obligatoire, registre commercial requis, fiscalité lourdement augmentée. Activité économique pure : comptabilité complète, résultats nets IVA-soumis, charges sociales Autónomos (18.5% minimum). LAU 3.2 via Elvestay demeure l'option administrative et fiscale la plus légère pour media estancia résidentielle. Cumul possible si gestion stricte des périodes et contrats. Conseil : documentez contractuellement chaque occupation comme LAU 3.2.
Tout ce qu'offre Elvestay
Plus de 40 différentiels réels qui séparent Elvestay d'Airbnb, Booking ou la location traditionnelle. Sans promesses creuses — tout est implémenté.
Factures Verifactu-ready
Conforme RD 1619/2012 avec numérotation corrélative atomique. Chaîne de hash prête pour RD 1007/2023.
Factures rectificatives automatiques
Les annulations génèrent une facture rectificative sans intervention. Ton comptage toujours juste.
Liquidations SEPA mensuelles jour 10
Virement consolidé avec décomposition par réservation. Ton argent arrive aux dates prévues.
Tarification et rentabilité(8)▼
Multi-stratégie de tarification
4 modes en un clic : manuel, mensuel fixe, mixte jour+mois ou moteur automatique. Sans perdre le calendrier au changement.
Moteur de tarification dynamique
7 signaux (saison, occupation tienne et concurrents, événements, jour semaine, anticipation, marché, ajustement manuel) recalculent les tarifs toutes les 6h.
Quotidien + mensuel simultané
Tarif mensuel base pour snowbirds et nomades + override par nuit en haute saison. Sans rien toucher.
Ajustement manuel ±50%
Augmente ou baisse le prix final d'un pourcentage fixe sur le calcul automatique. Utile si le moteur sous-évalue ou sur-évalue ta zone.
Floor et ceiling par listing
Le moteur ne descend jamais sous le minimum ni au-dessus du maximum que tu décides. Ton contrôle absolu des extrêmes.
Breakdown transparent par jour
365 suggestions avec chips par signal : tu vois exactement pourquoi le prix change chaque jour.
Calculatrice de rentabilité publique
Estime ta rentabilité nette LAU vs VUT en secondes, avec URL partageable. Sans inscription.
Lecteur de tarifs avec IA
Upload Excel, PDF ou photo de tarifs et l'IA importe le calendrier en secondes. Tu révises et appliques.
Sécurité juridique(7)▼
LAU art. 3.2 sans licence VUT
11 nuits à 9 mois sous cadre légal de location saisonnière. Sans licence touristique : contrat et documentation conformes pour vous aider à respecter les règles.
Contrat LAU automatique par réservation
Génération instantanée dans la langue du client avec clauses non modifiables conformes à LAU.
Signature électronique eIDAS art. 25.1
Valeur juridique complète avec hash SHA-256 du PDF signé, IP, timestamp et géolocalisation du signataire.
Conforme à la Loi 9/2024 CV
Cadre juridique en vigueur en Communauté Valencienne. Conformité gérée par la plateforme.
DPA RGPD art. 28 à l'inscription
Accord de traitement de données signé pour propriétaires. Sans surprises aux audits.
Anti-fausse-temporalité automatique
Détection de patterns (même guest > 270n/an même listing) bloque les réservations semblant être location de résidence principale.
Clauses juridiques blindées
Les clauses LAU+RGPD+eIDAS+DAC7 ne sont pas modifiables. Validateur anti-clauses-abusives dans tes règles de maison.
Sécurité financière(7)▼
Commission transparente
On facture seulement s'il y a réservation confirmée. Pas de frais d'inscription, pas d'abonnement, pas de carte pour entrer.
Stripe Connect avec 3D Secure SCA
Paiement européen conforme PSD2. Fonds en tiers 72h post check-in pour résoudre les litiges.
Modèle de dépôt de garantie dual
Choix : tu touches la garantie direct (Bizum/espèces) ou Elvestay la gère via Swikly (préautorisation carte sans débit réel).
Deux modèles de paiement
Modèle A : Elvestay facture le client et te paie. Modèle B : tu facturas direct et on te facture la commission à fin de mois.
Factures Verifactu-ready
Conforme RD 1619/2012 avec numérotation corrélative atomique. Chaîne de hash prête pour RD 1007/2023.
Factures rectificatives automatiques
Les annulations génèrent une facture rectificative sans intervention. Ton comptage toujours juste.
Liquidations SEPA mensuelles jour 10
Virement consolidé avec décomposition par réservation. Ton argent arrive aux dates prévues.
Sécurité opérationnelle(6)▼
Workflow no-show avec refund scindé
Fenêtre 10:00 jour suivant + 48h litige. Politique claire de remboursement partiel client/propriétaire.
Preuve documentaire pour séjours ≥ 90 nuits
Client upload documentation justifiant la temporalité. Renforce ta position juridique LAU 3.2.
Auto-annulation réservations sans paiement
Cron quotidien annule et libère dates si le client n'a pas complété le paiement dans le délai. Sans bloquer ton calendrier.
Validation officielle DNI/NIE/Passeport
Algorithme mod-23 officiel client+serveur avec âge minimum 18. Pas d'identités fausses.
RLS obligatoire + GRANTs explicites
Anti-IDOR au niveau BD. Aucun propriétaire ne voit ni ne peut toucher listings ou réservations qui ne sont pas siens.
Sync iCal avec protection SSRF
Blocage des IPs loopback/RFC1918/metadata à l'import d'URLs externes. Ton plateforme n'est pas attaquable depuis un calendrier malveillant.
Multi-canal et synchronisation(4)▼
iCal bidirectionnel Airbnb + Booking + Vrbo
Importe les blocages et exporte ton calendrier Elvestay. Token rotatable par listing.
Import Avantio PMS
Connexion directe pour agences utilisant Avantio. Amène les propriétés, tarifs et disponibilité.
Signal concurrent du moteur de tarification
Le moteur lit la disponibilité publique iCal des concurrents dans ta zone pour augmenter les tarifs quand il y a demande réelle.
Token iCal signé et rotatable
Chaque listing a URL d'export signée. Tu la régénères et l'ancienne arrête de fonctionner instantanément.
International et support(4)▼
Plateforme en 7 langues
UI 100% traduite : espagnol, anglais, allemand, néerlandais, français, portugais et italien. Marchés émetteurs couverts.
Traduction messages et reviews avec DeepL
Chat avec client et avis se traduisent en direct en 30+ langues. Réponds à qui tu veux sans barrière.
Emails d'Auth en 7 langues
Signup, récupération, magic link et changement email arrivent dans la langue de l'utilisateur. Professionnalisme dès la minute 1.
Hreflang correct sur toutes les pages
Google comprend quelle langue proposer à chaque marché. Ton annonce rankue localement dans 7 zones géographiques.
Onboarding(5)▼
Inscription hôte en 10 minutes
Flux guidé 4 étapes : fiscal, banque, photos, calendrier. Sans paperasse, sans vérification humaine.
Modèle Airbnb client→propriétaire
N'importe quel client peut se promouvoir propriétaire sans nouvelle inscription. Même email, même compte.
Photos optimisées WebP/AVIF
Cloudinary sert chaque image dans le format optimal pour le navigateur. LCP < 2.5s et meilleur ranking SEO.
Tour virtuel intégré 7 fournisseurs
Matterport, Luma, Polycam, Kuula, Klapty, Giraffe360 et YouTube. Colle le lien et c'est embeddé.
Anti-fraude propriétaires
Détection de propriétaires avec > 3 listings/ville/an (risque de transformer résidence principale en VUT caché).
Outils et communications(4)▼
Modèles de communication automatiques
5 triggers : confirmation, X jours après, X jours avant check-in, jour check-in, X jours après check-out. Modifiables avec placeholders.
Highlights automatiques dans listings
« Superhost », « réponse < 1h », « près de POI X » se génèrent seuls selon ton activité. Plus de conversion sans curation.
Éditeur de contrat par listing
Clauses additionnelles, annexe PDF, juridiction, règles de maison, politique animaux/fumage. Tout configurable sans perdre le blindage.
Dashboard analytique complet
Vues, conversions, payouts, commissions, litiges, ranking des photos. Tu décides avec des données.
Quels sont les taux IRPF applicables aux rendements LAU 3.2 ?
Puis-je déduire l'amortissement du bien immobilier en LAU 3.2 ?
La réduction 60% s'applique-t-elle automatiquement ?
Comment Elvestay m'aide-t-il fiscalement en LAU 3.2 ?
Quelle différence fiscale entre LAU 3.2 et location meublée (VUT) ?
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