Como funciona a facturação de comissão em Elvestay: conformidade RD 1619/2012 e Verifactu
A facturação de comissões em Elvestay segue um modelo de máxima transparência fiscal, cumprindo integralmente o RD 1619/2012 (régimen de numeração correlativa atómica) e preparado para Verifactu RD 1007/2023. Cada proprietário recebe documentação válida para fins contabilísticos e de deducibilidade de IVA no lado de receita.
Estrutura da factura de comissão Elvestay
A factura de comissão é um documento mercantil que acredita a prestação de serviços de intermediação imobiliária (LAU 3.2). Contém: identificação do emitente (Elvestay), dados do proprietário receptor, período de faturação, base tributária (cálculo de comissão sobre reservas confirmadas), IVA aplicável (21%), importância total e referência IBAN para SEPA. O documento cumpre requisitos do RGPD em proteção de dados e mantém trazabilidade mediante hash blockchain preparado para Verifactu.
Numeração correlativa atómica
Conforme RD 1619/2012, cada factura recebe número sequencial único e ininterrupto por série anual. Elvestay utiliza sistema atómico onde não existem saltos ou duplicações: FV-2024-XXXXX. Esta numeração garante integridade contabilística e é validada em auditorias fiscais. O sistema previne reemissões não autorizadas e mantém rastreabilidade total. Proprietários podem verificar sequência no portal de proprietários dentro de prazo legal.
Factura rectificativa: quando e como se emite
Uma factura rectificativa é automaticamente gerada se ocorre cancelação de reserva pós-faturação: redução de comissão gerada, estorno de IVA correspondente. Elvestay emite nota de crédito correlativa (série RC-) com 5 dígitos sequenciais, referenciando factura original, motivo da rectificação (cancelação LAU), e cálculo de ajuste. Esta operação é comunicada ao proprietário por email e registada em sistema de auditoria. Sem rectificativa, o proprietário poderia ter deducibilidade fiscal indevida.
Verifactu RD 1007/2023: estado actual e roadmap
Verifactu (sistema de verificação telemática de facturas) está em fase piloto até 30 Junho 2024 para grandes contribuintes. Elvestay está registada como plataforma intermedia autorizada (eIDAS) e prepara integração nativa: cada factura será assinada digitalmente com hash SHA-256, armazenada em ledger imutável. A partir Julho 2024, todas as facturas de comissão serão reportadas à AEAT em tempo real. Proprietários receberão QR code de validação na factura PDF.
Liquidações SEPA dia 10 com desglose
Toda a liquidação de comissões ocorre entre dias 10-15 de cada mês, via transferência SEPA directa. O extracto detalha: período (01-30/31 Maio, exemplo), número de noites confirmadas, taxa comissão aplicada (Elvestay Standard 12% + IVA 21%), total bruto, retenção IRPF 19% (se aplicável a não-residentes NRA), e líquido recebido. Proprietários activam conta SEPA no onboarding com validação DPA (RGPD Art. 6). O IBAN é validado mediante teste micro-transferência.
Tudo que oferece Elvestay
Mais de 40 diferenciais reais que separam Elvestay de Airbnb, Booking ou aluguel tradicional. Sem promessas vazias — tudo está implementado.
Facturas Verifactu-ready
Cumpre RD 1619/2012 numeração correlativa atómica. Hash chain preparado RD 1007/2023.
Facturas rectificativas automáticas
Cancelamentos geram factura rectificativa sem intervenção. Tua contabilidade sempre ajustada.
Comissão transparente
Cobramos só com reserva confirmada. Sem taxa inscrição, sem mensalidade, sem cartão para entrar.
Preços e rentabilidade(8)▼
Multi-estratégia de preços
4 modos num click: manual, mensal fixo, misto dia+mês ou motor automático. Sem perder calendário ao mudar.
Motor de preços dinâmicos
7 sinais (época, ocupação tua e concorrentes, eventos, dia semana, antecedência, mercado, ajuste manual) recalculam preços a cada 6h.
Diário + mensal simultâneo
Preço mensal base para snowbirds e nómadas + override por noite em época alta. Sem mexer nada.
Ajuste manual ±50%
Sobe ou baixa o preço final uma percentagem fixa sobre o cálculo automático. Útil se motor fica curto ou alto na tua zona.
Floor e ceiling por listing
Motor nunca baixa do mínimo nem sobe do máximo que decides. Teu controlo absoluto dos extremos.
Breakdown transparente por dia
365 sugestões com chips por sinal: vês exactamente por que muda preço cada dia.
Calculadora rentabilidade pública
Estima rentabilidade líquida LAU vs VUT em segundos, com URL partilhável. Sem registo.
Leitor tarifas com IA
Carrega Excel, PDF ou foto preços e IA importa calendário em segundos. Revês e aplicas.
Segurança legal(7)▼
LAU art. 3.2 sem licença VUT
11 noites a 9 meses sob marco legal aluguel temporada. Sem licença turística, sem risco Generalitat.
Contrato LAU automático por reserva
Geração instantânea no idioma hóspede com cláusulas não editáveis conforme LAU.
Assinatura electrónica eIDAS art. 25.1
Valor legal pleno com hash SHA-256 PDF assinado, IP, timestamp e geo signatário.
Cumpre Lei 9/2024 CV e RD 1312/2024
Marco legal vigente em Comunitat Valenciana. NRA gerido pela plataforma.
DPA RGPD art. 28 ao registo
Acordo tratamento dados assinado para proprietários. Sem surpresas em auditorias.
Anti-falsa-temporalidade automático
Detecção padrões (mesmo hóspede > 270n/ano mesmo listing) bloqueia reservas parecendo aluguel habitação principal.
Cláusulas legais blindadas
Cláusulas LAU+RGPD+eIDAS+DAC7 não editáveis. Validador anti-cláusulas-abusivas tuas normas casa.
Segurança financeira(7)▼
Comissão transparente
Cobramos só com reserva confirmada. Sem taxa inscrição, sem mensalidade, sem cartão para entrar.
Stripe Connect com 3D Secure SCA
Pagamento europeu conforme PSD2. Fundos depósito 72h pós check-in para resolver disputas.
Caução modelo dual
Escolhe: cobras caução directo (Bizum/dinheiro) ou gere Elvestay via Swikly (pré-autorização card sem cobrança real).
Dois modelos cobrança
Modelo A: Elvestay cobra hóspede e te paga. Modelo B: cobras directo e fatura-se comissão mês vencido.
Facturas Verifactu-ready
Cumpre RD 1619/2012 numeração correlativa atómica. Hash chain preparado RD 1007/2023.
Facturas rectificativas automáticas
Cancelamentos geram factura rectificativa sem intervenção. Tua contabilidade sempre ajustada.
Liquidações SEPA mensais dia 10
Transferência consolidada com desglose por reserva. Teu dinheiro chega em datas previsíveis.
Segurança operativa(6)▼
Workflow no-show com split refund
Janela 10:00 dia seguinte + 48h disputa. Política clara reembolso parcial hóspede/proprietário.
Prova documental estâncias ≥ 90 noites
Hóspede carrega documentação que justifica temporalidade. Reforça tua posição legal LAU 3.2.
Auto-cancelação reservas sem pagamento
Cron diário cancela e liberta datas se hóspede não completa pagamento em prazo. Sem bloquear calendário.
Validação oficial DNI/NIE/Pasaporte
Algoritmo mod-23 oficial cliente+servidor com idade mínima 18. Sem identidades falsas.
RLS obrigatório + GRANTs explícitos
Anti-IDOR a nível BD. Proprietário nenhum vê nem toca listings ou reservas que não são seus.
Sync iCal com protecção SSRF
Bloqueio loopback/RFC1918/metadata IPs ao importar URLs externas. Tua plataforma não atacável de calendário malicioso.
Multi-canal e sincronização(4)▼
iCal bidirecional Airbnb + Booking + Vrbo
Importa bloqueios e exporta teu calendário Elvestay. Token rotável por listing.
Importação Avantio PMS
Conexão directa para agências que usam Avantio. Traz propriedades, tarifas e disponibilidade.
Sinal concorrente motor preços
Motor lê disponibilidade pública iCal concorrentes tua zona para subir preços com demanda real.
Token iCal assinado e rotável
Cada listing tem URL export assinada. Regeneras e antiga deixa funcionar ao instante.
Internacional e atendimento(4)▼
Plataforma em 7 idiomas
UI 100% traduzida: espanhol, inglês, alemão, holandês, francês, português italiano. Mercados emissores cobertos.
Tradução mensagens e reviews DeepL
Chat com hóspede e resenhas traduzem directo em 30+ idiomas. Atende quem quer sem barreira.
Emails Auth em 7 idiomas
Signup, recovery, magic link email change chegam idioma utilizador. Profissionalismo desde minuto 1.
Hreflang correcto em todas páginas
Google entende que idioma oferecer a cada mercado. Teu anúncio rankeia localmente em 7 zonas.
Onboarding(5)▼
Registo anfitrião em 10 minutos
Fluxo guiado 4 passos: fiscal, banco, fotos, calendário. Sem papeleo, sem verificação humana.
Modelo Airbnb iniciar→proprietário
Qualquer hóspede promove-se proprietário sem registo novo. Mesmo email, mesma conta.
Fotos optimizadas WebP/AVIF
Cloudinary serve cada imagem em formato óptimo navegador. LCP < 2.5s e melhor ranking SEO.
Tour virtual integrado 7 fornecedores
Matterport, Luma, Polycam, Kuula, Klapty, Giraffe360 YouTube. Cola link e aparece embebido.
Anti-fraude proprietários
Detecção proprietários com > 3 listings/cidade/ano (risco transformar habitação principal em VUT encoberto).
Ferramentas e comunicações(5)▼
Plantillas comunicação automáticas
5 triggers: confirmação, X dias após, X dias pré check-in, dia check-in, X dias pós check-out. Editáveis placeholders.
Highlights automáticos listings
"Superhost", "resposta < 1h", "perto POI X" geram-se solos segundo tua actividade. Mais conversão sem curadoria.
Editor contrato por listing
Cláusulas adicionais, anexo PDF, jurisdição, normas casa, política animais/fumo. Tudo configurável sem perder blindagem.
Dashboard analítico completo
Vistas, conversões, payouts, comissões, disputas, ranking fotos. Decides com dados.
Validador NRA público gratuito
Verifica teu NRA em segundos sem registo. Link-baitable e útil para uso interno.
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Recebo factura rectificativa se cancelo uma reserva. Por que é obrigatória?
Sou não-residente (NRA). Como funciona retenção IRPF nas facturas?
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